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　　邓成波2021年逝世，恰逢香港楼市最顶峰。然而仅仅才过去4年，原本想“一铺养三代”，如今却变成“富不过三代”。家族物业或被二代大幅亏损甩卖或被债主接管，邓家还没等到楼市回升，却等来被申请破产。（《触底反弹？大摩：香港楼市将开启4-5年的上升周期！》）

　　然而，恰在此时，与楼铺紧密相连的香港零售业却迎来回暖。香港特区政府统计处7月2日公布，5月香港零售业总销货价值的临时估计为313亿港元，较去年同期上升2.4%，结束了连续14个月的下跌

　　这不禁让我们想起2016年的那场衰退——香港零售业曾连跌22个月，但香港楼市在2015年-2016年短暂调整后迎来大升浪。

　　“铺王”家族的困境实际上是高杠杆资产模式的系统性风险与经济周期波动的错位。

　　邓成波通过炒卖楼花起家，高峰时持有超过200个商铺、工厦单位，总值超过730亿港元。其商业核心逻辑采用高杠杆模式运营，用租金收入覆盖贷款利息，依赖物业升值赚取差价。

　　事实上，“铺王”家族并不是没有经历过周期。97年金融风暴让邓成波负上数十亿元巨债，差点破产，但到03年又因楼市复苏，成功东山再起。

　　小儿子邓耀升作为承接财富的“炒二代”，自然也信奉父辈的荣耀。但其经营不善，在行情高位时收购酒店和养老院等资产，叠加疫情冲击酒店业，导致负债率更高。邓成波去世后，家族为了还债，持续低价抛售物业，导致亏损严重，并陷入资产贬值恶性循环。

　　更要命的是，邓家持有物业多为非核心区“死场”（如海滨广场）或酒店，未能享受核心商圈人流回升红利。

　　另外，其核心物业，如尖沙咀旧楼的租金成本未随香港零售下滑充分调整，导致租户撤离、空置率攀升，形成“租金收入下降→利息覆盖不足→抛售资产”的死亡螺旋。

　　对比当前零售弱复苏，核心商圈业主已主动降租，如铜锣湾铺租较峰值低75%，并引入新业态（艺术策展、健康消费），提升抗风险力。

　　受惠大型演唱会带动访港旅客增多，香港港零售业经历了连续14个月下跌后，终于止跌回升。香港零售管理协会表示，相信零售市道不会再下沉，往后月份逐步向上。

　　最新数据显示，2025年5月访港内地游客约310万人次，同比增长近20%，恢复至2018年同期八成左右。

　　游客的回升为香港零售回暖添柴加火，但是如今香港消费正面临转型，本地商业可能还需时间适应。

　　内地游客对香港的热爱虽未减少，但表达方式已由原来的“买买买”转型为体验消费。小红书、抖音等社媒打卡攻略和游玩路线成为当下年轻一代游客的流量入口，香港本地餐饮也越发重视通过互联网线上渠道提升吸引力和获客。

　　另一方面，随着“港人北上”低价消费热潮形成，叠加“新港人”群体的消费习惯（线上数字消费模式）与本地消费习惯相差太大，二者共同影响了香港零售业生态。

　　如今，香港零售业界正继续适应消费模式的改变，而政府积极推动旅游业和盛事项目，加上本地就业收入上升和内地经济持续稳步增长，将提振消费气氛及市场。

　　“铺王”家族的困局，是为上一个地产黄金时代激进扩张策略买单，凸显了高杠杆模式在经济周期波动中的致命伤。然而，就在地产逐渐企稳之际，香港零售业止跌回升的信号，连同消费模式的转型，在提醒我们——香港的活力从未消失，只是形态在变。香港经济的复苏之路，注定是告别旧模式、拥抱新动能的一场深刻转型。

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